Правовые аспекты перепланировок: нужно не только грамотно продумать перестановки и проконтролировать ремонт, но и суметь согласовать их.
Последствия
Если самовольное переустройство помещения, повлекло за собой неблагоприятные последствия, полагается административная ответственность в виде штрафа. Причем уплата штрафа не освобождает собственника от необходимости получения разрешительной документации.
Еще более значительные последствия – выплата компенсации соседям. После переустройства может произойти, например, разрушение несущих конструкций, появиться трещины в потолках и стенах. А несанкционированное переоборудование санузла может вызвать прорыв стояков и наводнение у соседей.
Согласовать!
Изменения, которые подлежат обязательному согласованию, можно разделить на две категории: переоборудование и перепланировка. К переоборудованию относят установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
А это:
- перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
- устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат;
- устройство вентиляционных каналов;
- установка бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
- прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств;
Перепланировкой же можно назвать изменение конфигурации дома. К перепланировке относятся:
- перенос и разборка жилых перегородок
- перенос и устройство дверных проемов
- устройство и переоборудование тамбуров
- остекление балконов и лоджий
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений
Изменения, которые не требуют дополнительного согласования, включают в себя косметический ремонт, сборку и разборку встроенной мебели и антресолей. Также не требуется согласия, если замена оборудования (водопровод, канализация, отопление) производится на аналогичное оборудование и на том же месте. Однако после установки нового оборудования, ответственность за него и возможный урон, с ним связанный, будет нести уже не обслуживающая компания, а собственник квартиры.
Не требуется специальное разрешение на установку стиральных и посудомоечных машин, замену ванны – если ванна не меняется на джакузи или душевую кабину. Не нуждается в согласовании установка двери в существующем проеме, сужение либо расширение дверного проема, не затрагивающее капитальные стены.
Существуют и свои ограничения. Запрещается демонтировать межквартирные перегородки или выполнять проемы в межквартирных стенах, переоборудовать и использовать под себя технические этажи, чердаки и так далее. Нельзя проектировать жилые комнаты и кухни без естественного освещения. Помещения с газовыми плитами должны быть изолированы от жилых комнат.
Следующая группа запретов касается расположения санузлов. Так, не допускается выполнять вход в санузел из спальни и или кухни, а также устанавливать санузел на месте кухонь и жилых комнат. Увеличение санузлов возможно только за счет коридора, кладовых . Туалет либо совмещенный санузел не может размещаться над кухнями и жилыми комнатами, если, конечно, он не расположен в двухэтажной квартире на втором уровне.
В жилых квартирах запрещено устанавливать радиаторы на балконах и лоджиях, выполнять устройство обогрева полов от общедомовых систем водоснабжения и отопления. Также запрещено устанавливать камины на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома за исключением верхнего этажа.
С чего начинается перепланировка?
В первую очередь, необходимо обратиться в КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников). Там необходимо получить справку о статусе дома.
Если дом является памятником архитектуры, проект перепланировки необходимо согласовать с КГИОП. «В пользовании собственника могут оказаться элементы, которые имеют культурную или историческую ценность… Лепнина на потолках, камины и так далее. При получении архитектурно-реставрационного задания комиссией все эти моменты учитываются. Например, осуществлять ремонт, затрагивающий эти культурно значимые элементы, может только компания, имеющая лицензию на проведение реставрационных работ», - поясняет Араик Бадрян, специалист «Жилкомсервиса № 2» Центрального района.
После выяснения статуса дома необходимо получить разрешение на разработку проекта в КГА (Комитете по градостроительству и архитектуре). Для этого нужно предоставить все правоустанавливающие документы на жилое помещение, а также заявление о согласии на перепланировку от всех проживающих членов семьи.
В случае, если перепланировка затрагивает общедомовое имущество, необходимо предоставить протокол собрания собственников жилья, где более 2/3 собственников выражают согласие.
«У собственников, желающих осуществить перепланировку, часто возникают сложности на этом этапе, - комментирует Араик Балдрян. - Жильцы вовсе не заинтересованы в том, чтоб перепланировка затрагивала общедомовое имущество. Поэтому приходится договариваться: жильцы дают согласие, а собственник делает что-то полезное для всего дома».
Далее можно приступать к созданию проекта. «Дальнейшие шаги – согласование с СЭС, с госпожнадзором, с районным архитектором - целесообразнее отдать под ответственность проектировщиков. У всех вышеперечисленных организаций есть своя нормативная база, проектировщики эту базу знают», - объясняет эксперт.
Готовый проект сдается в районную межведомственную комиссию (МВ), которая дает разрешение на перепланировку. После осуществления ремонта МВК проверяет, насколько итоговый вариант соответствует проекту и составляет акт обследования жилого помещения. В завершение нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) для внесения изменений в технический паспорт на строение. Если же перепланировка тем или иным способом повлекла за собой изменение площади квартиры, необходимо также переоформить свидетельство о собственности на жилое помещение.
Можно облегчить себе жизнь и доверить весь процесс согласования компании-проектировщику. Достаточно написать доверенность на специалистов компании, которые будут представлять интересы собственника в КГА и КГИОП, тогда вся «беготня» по организации ляжет на них. Именно поэтому нужно тщательно выбирать проектировщика, ориентируясь не только на рекламную информацию, но и на рекомендации знакомых и отзывы в Интернете.
