Сдал комнату в коммуналке без согласия соседей — получай наказание

По закону продавать или дарить долю в коммуналке можно только с письменного согласия всех собственников. А вот про сдачу в аренду нормативные акты молчат. Технически суды могут выселить нерадивых квартирантов, но вот наказать арендодателя или жильцов всё ещё нельзя.

Треть собственников конфликтуют с незаконными квартирантами

Петербуржец Сергей Кротов начал бороться за права собственников коммуналок в 2016-м. Тогда мужчине пришлось выселять из комнаты в такой квартире нерадивых съёмщиков — «негативных персонажей», как он сам выражается.

— Меня в собственном доме и оскорбляли, и поливали грязью, и матом крыли, и даже расправой угрожали, — поясняет Кротов.

С тех пор Сергей помогает людям в похожей ситуации решить проблемы через суд, занимается просветительской деятельностью на просторах интернета и попутно собирает истории от таких же пострадавших, как и он сам.

— Совсем недавно получили положительное решение районного суда о выселении квартирантов, которые устроили в комнате коммунальной квартиры салон красоты: делали там маникюр, педикюр, депиляцию. Разумеется, без соответствующих вытяжек и вентиляции. Коридор превратился в проходной двор, — рассказывает Сергей.

Согласно опросу, который провёл Кротов, 27% людей, живущих в таких условиях, находятся в натянутых и напряжённых отношениях с подселёнными квартирантами.

Фото: Елена Михина / MR7

Выселение не наказание

Случай из судебной практики от 6 апреля 2021 года вдохновил Сергея двинуться дальше. Тогда в Октябрьский районный суд обратилась дама с просьбой выселить квартирантов. Её иск удовлетворили, однако не запретили собственнику сдавать жилплощадь внаём без письменного согласия других совладельцев недвижимости. Такое решение возмутило прокуратуру. Представитель ведомства написал возражение, и уже Городской суд согласился с ним и вынес соответствующий запрет.

— Судов по выселению в год проходят десятки, два-три из них заканчиваются успехом для истцов, поэтому в целом в решении суда нет ничего особенно удивительного, — объясняет Сергей. — Подобные решения принимались и раньше — на моей памяти, с 2014-го. Интересно именно то, что за жительницу решила вступиться прокуратура, прежде такого не происходило.

Как бы абсурдно ни звучало, закон не предусматривает наказания за его нарушение. Выселение — это не наказание для квартирантов или арендодателей, а юридическое восстановление прав второго собственника. Если у человека украли машину, а после вернули её владельцу — это восстановление его прав, а вот уголовная ответственность для вора в виде лишения свободы — уже мера наказания.

— Поэтому все сдают как хотят и кому хотят, без разбора, не получая ни устных, ни письменных согласий. Да, люди становятся более грамотными и чаще подают в суд. Но максимум, что он может сделать, — принять меры по недопущению нарушений вновь. Длиться такое дело будет от полугода до года. Всё это время квартиранты продолжат жить по соседству, а собственник — тратить деньги на тяжбу, — говорит Сергей.

Депутатская помощь

Полиция бессильна, потому что отношения жильцов — гражданско-правовые, а значит, нужно договариваться без силовых структур (если только дело не дошло до драк). Выходит, что закон есть, а механизма его соблюдения нет. Сергей хочет это изменить. При этом он считает, что справедливо наказывать не только собственника, который не получил согласия, но и съемщиков.

Он считает, что пребывание квартирантов на территории коммуналки без согласия соседей-сособственников вполне может квалифицироваться как проникновение на частную территорию — статья 139 УК РФ.

За это по части 1 предусматривается одно из наказаний:

• штраф до 40 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период до трёх месяцев;

• обязательные работы на срок до 360 часов;

• исправительные работы — до одного года;

• арест — до трёх месяцев.

Активист разослал обращения депутатам петербургского ЗакСа и отдельно — в политические партии, представители которых вошли в законодательный орган города.

— На удивление мне ответили на все письма: «Спасибо за вашу позицию. Голосуйте за нас». Одни переадресовали мои обращения жилищному комитету, другие — прокуратуре.

Что делать, если в коммуналке против вашей воли живут квартиранты?

Советы от юриста Илоны Ханиной (сообщество активных жителей Санкт-Петербурга «Жители Литейного округа и Центрального района»)

Первый вариант: между собственниками заключён договор на право эксплуатации мест общего пользования (МОП)

В этом случае собственник комнат в квартире, где арендаторы без согласия владельцев пользуются соответствующими местами (кухней, кладовой, чёрным и парадным входом, коридором, туалетом, ванной), может подать иск в суд на арендодателя. Иск будет призывать его исполнять условия договора или же требовать расторжения договора по причине несоблюдения его одной из сторон.

Чтобы иск не отклонили, необходимо приложить доказательства незаконного пребывания посторонних на территории коммунальной квартиры, находящейся в долевой собственности.

Что может быть доказательствами:

• протокол участкового или иного сотрудника полиции, который зафиксирует присутствие квартирантов;

• акт от домуправления о том, что жильцы находятся в квартире и пользуются МОП;

• фото и видеосъёмка, если это не противоречит законам РФ.

Фото: Елена Михина / MR7

Второй вариант: собственники не заключили такого договора

Нужно собрать доказательства, как и в первом варианте, и подать иск о нарушении ст. 246, 247 ГК РФ и ст. 41, 42 ЖК РФ в суд. Только такой иск уже будет призывать установить порядок пользования МОП и запретить их эксплуатацию посторонним лицам, не прописанным в квартире или проживающим в ней без согласия собственников. Это самый простой и эффективный вариант.

Есть и второй, более долгий и не всегда действенный — подать иск о выселении незаконных жильцов из квартиры. Почему может не сработать: поскольку разбирательства идут долго, жильцы могут несколько раз смениться за то время, что дело рассматривают в суде, и выселять уже нужно будет других. Кроме того, такую процедуру придётся проделывать с каждым новым квартирантом.

Третий вариант: собственник переоборудовал комнату в студию и сдаёт её

Масштабная и серьёзная перепланировка комнаты в коммунальной квартире, которая предполагает размещение внутри зоны для приготовления пищи и санузла, требует согласования с сособственниками.

Если владелец не получил письменного согласия соседей на это, то возможно подать иск о нарушении статьи 29 Жилищного кодекса России. Кроме того, можно подать ещё один иск, как во втором варианте, ведь квартиранты всё же используют прихожую, общий коридор и парадный или чёрный вход, чтобы попасть в жилище.